愛知の貸家着工は本当に増えているのか

結論から言うと、「上半期は大きく増えたが、4月の増加分だけで全体の増加を上回り、5〜9月の合計はむしろ微減」というのが統計の実像です。見出しの数字だけで「新築が急増している」と受け止めると、判断を誤りやすくなります。

上半期9.6%増という数字は何を示しているのか

愛知県の2026年度上半期（2026年4〜9月）の新設住宅着工戸数は26,467戸で、前年同期比9.5%増でした。このうち貸家は9,754戸で、前年同期比9.6%増です（愛知県、2026年11月2日公表）。

貸家とは、建築主が賃貸する目的で建てる住宅を指す統計上の区分です。上半期の新設住宅のうち、貸家は約37%を占めています（9,754戸÷26,467戸で計算）。

月別に見ると何が違うのか

愛知県が毎月公表している数字を並べると、印象は大きく変わります。増えたのは4月で、5〜8月は4か月続けて前年を下回り、9月にわずかな増加へ戻りました。

出典は愛知県の建築・住宅着工統計（各月分、2026年6月1日〜11月2日掲載）です。公表された前年同月比から前年の戸数を逆算すると、5〜9月の5か月合計は約2.8%減になります（当社による概算で、公式の数字ではありません）。

なぜ4月だけ大きく増えたのか

比較対象の2025年4月は802戸（前年同月比61.2%減）と少なく、その前月の2025年3月は2,641戸（同40.6%増）と多い月でした（愛知県、各月分）。2025年4月は、原則すべての新築に省エネ基準適合を義務づける改正法が施行された月です（国土交通省）。

この並びからは、施行前の前倒しとその反動の可能性が考えられます。ただし、愛知県の資料に増減の理由は書かれていないため、これは統計からの推測です。上半期9.6%増は、新築の勢いが強まった証拠というより、前年4月の低さが大きく効いた数字として読むのが安全です。

全国や中部圏と比べるとどうか

2026年9月の全国の貸家着工は28,046戸で、前年同月比1.6%減、6か月ぶりの減少でした。中部圏の貸家は前年同月比2.4%減です（国土交通省、2026年10月30日公表）。

同じ月の愛知県は0.4%増で、全国や中部圏を上回るものの、わずかな増加にとどまります。なお、2025年の全国の貸家着工は324,991戸で、前年比5.0%減、3年連続の減少でした（国土交通省、2026年1月30日公表）。

着工の数字は「急増」でも「減ったから安心」でもなく、毎月1,300〜1,900戸ほどの新しい貸家が県内で着工され続けている、と捉えるのが実態に近いでしょう。

名古屋の賃貸市場で着工の数字をどう受け止めるか

着工統計だけでは、自分の物件への影響は分かりません。愛知県の月次の公表資料には名古屋市だけの戸数が載っていないため、市内の空き家や家賃の統計と、現地の競合確認を組み合わせて考えます。

名古屋市の空き家はどのくらいあるのか

名古屋市の総住宅数は1,310,600戸、空き家は173,000戸で、空き家率は13.2%です（総務省「令和5年住宅・土地統計調査」名古屋市集計、2023年10月1日時点）。2018年の156,900戸から16,100戸増えました。

空き家のうち「賃貸・売却用」は126,500戸で、2018年の112,400戸から14,100戸増えています。賃貸に出ている住宅と売りに出ている住宅を合わせた数字なので、賃貸だけの空室数ではありませんが、入居者や買主に選ばれる競争が緩んでいるとは言いにくい状況です。

家賃は下がっているのか

同じ調査で、名古屋市の民営借家の1か月あたり家賃は、木造が59,674円で2018年より4,393円（7.9%）上昇、非木造が65,460円で2,947円（4.7%）上昇しています。住んでいる世帯の平均なので、募集中の家賃相場そのものではありません。

それでも、市全体の平均が上がっている中で、自分の物件だけ長く同じ家賃のまま、あるいは下げ続けているなら、一度立ち止まって確かめる価値があります。統計は判断の入り口であり、部屋ごとの相場を置き換えるものではないことも覚えておきたい点です。

統計で分からないことは何か

統計からは、学区や駅ごとの差、間取りごとの競合状況は読み取れません。単身向けのワンルームで競合が増えていても、同じ駅のファミリー向けには影響しないということもあります。

確かめるべきなのは県全体の戸数ではなく、自分の部屋を探す人が同時に比べる物件の数と条件です。

築古物件の選択肢を比較する

新築の家賃や設備にそのまま張り合う必要はありません。選択肢は大きく「募集条件の見直し」「部分的な改修」「大きな改修」「売却や建て替えの検討」「現状維持」に分けられます。

家賃の値下げは何か月分の空室と釣り合うのか

ここからは説明のための例です。家賃6万円の部屋を3,000円下げ、入居者が4年住むと、収入の減少は3,000円×48か月で144,000円になります。これは家賃2.4か月分の空室に相当します。

つまりこの例では、値下げによって空室期間が2.4か月以上短くならなければ、4年間の収入としては値下げしない場合を下回ります。値下げを考える前に、空室がどのくらい短くなりそうかを仲介会社に聞いてみる価値があります。

改修費はどう回収を考えるのか

同じく説明のための例です（家賃6万円の部屋を想定）。30万円の改修で家賃を3,000円高く設定できるなら、年36,000円の上積みなので、家賃差だけの回収には約8.3年かかります。空室を2か月（12万円分）短くする効果を1回分見込めれば、残り18万円の回収は5年です。

実際の金額は物件や工事内容で大きく変わります。この計算の形に、見積もりと仲介会社の意見を当てはめて比べると、工事の良し悪しを判断しやすくなります。家賃を下げるか工事をするかは、感覚ではなく「何か月で元が取れるか」で比べましょう。

2025年4月の省エネ基準義務化と既存物件の関係

着工の数字に影響した可能性のある制度は、築古オーナー様にとっても無関係ではありません。入居者が比べる相手の性能が変わるからです。

何が義務になったのか

2025年4月から、原則すべての建築物の新築や増改築で省エネ基準への適合が義務になりました（国土交通省）。増改築では増改築を行う部分が対象で、修繕・模様替といった、いわゆる改修・リフォームは対象外です（国土交通省 省エネ法FAQ）。

すでに建っている物件を、この制度を理由に今すぐ改修しなければならないわけではありません。増築などを予定している場合は、設計者や工事会社に手続きを確認してください。

築古物件はどこで差をつけるのか

2025年4月以降に着工する新築は、省エネ基準を満たすことが前提になりました。築古物件が性能だけで同じ土俵に立つのは費用面で難しい場合が多く、窓の断熱、給湯器やエアコンの更新など、入居者が暮らしの中で感じやすい部分から優先順位を考えるのが現実的です。

新築と同じ物件を目指すのではなく、家賃に対して納得できる快適さをどこで作るかを考えることが差別化の出発点です。

動いた方がよい物件と、見送ってよい物件

統計のニュースを見て、すべての物件が慌てて動く必要はありません。正直なところ、何もしない方がよい物件もあります。

対策を急いだ方がよい物件はどれか

• 退去から募集開始までが長く、前回より決まるまでの期間が延びている
• 問い合わせや内見が明らかに減り、周辺の同条件の物件が先に決まっている
• 写真、募集文、設備の情報が何年も更新されていない
• 水回りや外観の傷みが、内見の断りの理由として挙がっている

見送りを考えてよい物件はどれか

• 入居が安定し、相場に近い家賃で、近隣の競合の影響が見えない
• 工事費を回収するまで保有する予定がない
• 売却や建て替えを具体的に検討中で、改修費が無駄になるおそれがある
• 近く大規模修繕があり、先に資金を確保する必要がある

今の賃貸経営に問題が出ていないなら、「今回は見送る」も立派な判断です。

自分の物件を判断する5つの手順

難しい分析は必要ありません。次の順に確認すると、着工統計のニュースを自分の物件の判断につなげられます。

1. 過去の募集履歴を出します。退去日、募集開始日、申込日、成約家賃を部屋ごとに並べてください。
2. 入居検討者が比べる物件を10件ほど調べます。駅、徒歩分数、間取り、面積、築年数を自分の部屋と揃えるのがコツです。
3. 工事中の現場や新築の募集を確認します。周辺を実際に歩くと、統計には出ない計画が見えることがあります。
4. 仲介会社に断りの理由を聞きます。家賃、設備、写真、入居条件のどれが問題なのかを切り分けます。
5. 選択肢ごとに回収年数を計算します。その結果と今後の保有予定を照らし合わせて決めます。

売却や税金、相続が絡む場合は、不動産会社に加えて税理士など専門家の確認も欠かせません。まずは募集履歴と競合10件の確認から始めると、費用をかけずに状況を把握できます。

ナゴチンに相談できること

ナゴチン（運営：株式会社たなcafe）は、名古屋市を中心に賃貸管理、リフォーム、客付けを行っています。管理と工事の両方を行っているので、「値下げと工事のどちらが先か」といった判断もあわせてご相談いただけます。

管理料0円のゼロ円管理では、建物管理、300以上の不動産会社ネットワークを使った客付け、家賃集金などに対応しています。修理などで費用が出る場合は事前にご相談します。

工事の初期費用が負担になる場合は、当社が物件を借り上げてリフォーム代金を立て替え、借り上げ賃料から相殺返済するゼロ円リフォームも選択肢です。返済が終わるまでオーナー様に家賃収入は入らず、返済後に家賃収入が入る仕組みです。一室から可能ですが、物件によって向き不向きがありますので、条件を確認したうえで判断してください。

よくある質問

まとめ

着工統計は、賃貸経営の方向を確認する材料のひとつです。数字に振り回されず、自分の部屋の募集履歴と競合を見て、納得できる選択をしていただければと思います。