13坪、3階建て。いけると思っていた

その物件は、たしか13坪ほどしかないコンパクトな建物でした。だからこそ、横ではなく縦に使って広さを取るしかない。立地も悪くないし、宿として十分いけると思っていました。

買う前にも、自分で寸法は見ました。ただ、その時は正直「まあ多分大丈夫だろう」という見方をしていました。

建築士のひと言で、空気が変わる

ところが、建築士が入って図面を引き始めた段階で、空気が変わります。

「あれ、これ階段おかしくないですか？」

嫌な予感というのは、だいたい当たります。確認していくと階段室の幅に問題があり、さらに階段の踏面（足を乗せる面）も1センチ足りない。

たった1センチです。でも、この1センチが笑えません。測る位置が少し違えば、誰でも普通に見落としうる1センチです。目がかすんでいたわけでもない。メジャーが壊れていたわけでもない。ただ、雑に見た。それだけ。

その代償は、しっかり100万円単位でした。階段を1階から3階まで全部やり直して、工事費だけでもかなりの金額になりました。さらに工期が延びれば、そのぶん機会損失まで乗ってきます。

三笘の1ミリならぬ、戸建ての1センチ。こっちは感動ではなく、高額な請求書がメンタルを削ります。

3階建ては、防火のルールも重くなる

しかも、この話は階段だけで終わりません。

3階建てを宿泊施設にする場合、階段まわりは「竪穴区画」として防火上の扱いが厳しくなりやすい。要は、縦に抜ける階段室が煙突のような役割をして、火や煙が上の階に一気に回ってしまうからです。そうなると、防火戸まわりの考え方も、普通の住宅の感覚では済みません。

ここでさらに厄介だったのが扉でした。最初は、狭い家だからこそ引き戸でうまく納めたいと思っていました。開き戸にすると、扉の軌跡がそのままデッドスペースになるからです。ところが、防火設備として考えると、普通の感覚の引き戸ではそのまま通らない。結局サッシ屋にも相談して、閉鎖の仕組みまで含めて工夫して、何とか納める形に持っていきました。

プロでも、図面にするまで気づかない

ここで自分が一番言いたいのは、「自分が甘かった」という話だけではありません。こういうことは、プロでも普通に起きるということです。

建築士でも、実際に図面を起こしていく中で初めて気づくことがある。現場を見てきた人間でも、物件が良く見えると「このくらいならいけるだろう」と思ってしまうことがある。法律や基準は、最初から全部頭に入っていて当然、という世界ではありません。むしろ、走りながら照らし合わせて、調べながら潰していくことの方が多い。

だから今回は、運が悪かったとも言えます。でも同時に、運が良かったとも言えます。これが工事完了後の検査で見つかっていたら、もっと痛い。営業開始後に発覚していたら、旅館業法や建築基準法への不適合として、営業に支障が出るリスクもあります。スタートラインで見つかったのは、まだマシでした。

人間万事塞翁が馬

笑い話にするには少し時間がかかる金額でしたが、あとで爆発する爆弾を先に見つけたと思えば、あれはあれで良い授業料だったのかもしれません。

しかも結果的には、防火戸の数や間取りの工夫をちゃんと考えたことで、使いやすい部屋になりました。今でも回転は良いですし、「使いやすかった」というレビューも入ります。あの時は「終わった…」と思った話が、あとから見ると宿の完成度を上げるきっかけになっていました。

戸建て民泊は夢があります。ただ、夢があるからこそ、見るところを間違えると一気に現実に戻されます。宿づくりは、うまくいった話だけでは強くなりません。一度痛い目を見た場所には、次から自然と目が行くようになります。だから失敗した経験は、あとから効いてきます。