賃貸管理でオーナーが支払う費用の内訳

賃貸管理を委託すると、毎月の管理料が発生します。ただ、オーナー様が実際に支払っている費用は、管理料だけではありません。入居者を募集すれば客付けの費用がかかります。設備が壊れれば修繕費が発生します。退去のたびに原状回復工事も必要です。これらを合算して初めて、委託にかかる総額が見えてきます。主な費用項目を整理すると、次のようになります。

管理と施工を同じ会社が担う仕組み

賃貸管理会社には、大きく分けて2つの形があります。ひとつは、管理を専門に行い、工事は外部の施工会社へ依頼する形です。もうひとつは、管理と施工を同じ会社の中で行う形です。後者を、この記事では「自社一括型」と呼びます。どちらが優れているという話ではありません。収益の得方が違うため、オーナー様から見た費用の見え方が変わります。

ここが重要な点です。管理料が無料でも、管理業務のコストがゼロになるわけではありません。人件費もシステム費用も、当然かかっています。そのコストを、工事の利益で回収しているという構造です。

つまり費用が消えたのではなく、支払う場所が移動しているのです。

5年間の総額をモデルケースで比較する

実際に数字を並べてみます。

以下は当社が扱った案件の傾向をもとに組んだモデルケースです。特定の実在案件を指すものではありません。前提は、家賃6万円の1戸を5年間保有する場合とします。入居期間を2年半と仮定し、5年で2回の募集が発生するものとします。また、5年の間に1回、150万円の改修を行うと仮定します。

「管理料無料」をどう読み解くか

「管理料0円」という表示を見たとき、確認していただきたいことがあります。それは「何をもって無料としているか」です。管理業務の範囲は会社ごとに異なります。家賃の入金確認だけを指す場合もあります。入居者からのクレーム対応や、深夜の設備トラブルまで含む場合もあります。範囲が狭ければ、無料でも不思議ではありません。

この4点が明確であれば、管理料無料は合理的な選択肢になります。

逆に不明確なまま契約すると、後から総額が読めなくなります。

なお、管理受託戸数が200戸以上の管理業者には、賃貸住宅管理業法に基づく国土交通大臣の登録が義務付けられています。登録業者には、契約前の重要事項説明が求められます。この説明の場で、上の4点をご確認いただくのが確実です。

当社（株式会社たなcafe）の場合

ここからは当社の運用についてご説明します。一般論ではなく、あくまで当社の場合という前提でお読みください。

自社でも物件を運営していることには、実務上の意味があります。募集条件を決めるとき、自社物件の反応が判断材料になるためです。「このエリアでこの家賃なら、どのくらいで決まるか」を、自分の物件で確かめています。民泊も運営しているため、宿泊需要の動きも合わせて見ています。

ただし、これは当社が運営する範囲での把握です。市場全体の統計ではないことを申し添えます。管理料0円の仕組みはゼロ円管理サービスでご紹介しています。

委託先を選ぶときに確認したい5項目

ここからは、当社に限らず委託先を選ばれる際の確認事項です。

入居者側から見た影響

管理の形は、入居者にも影響します。ただ、これは会社の形態そのものよりも、体制の作り方によるところが大きいと考えています。

当社の場合、施工を自社で行っているため、工事の履歴が社内に残ります。

そのため「この壁は昨年張り替えた箇所です」といった確認がすぐにできます。不具合の連絡を受けたときに、原因の見当をつけやすいという実務上の利点はあります。

自社一括型が向かないケース

ここまで自社一括型の仕組みを説明してきました。ただ、すべてのオーナー様に合う形ではありません。当社としても、次のような場合は他の選択肢をご検討いただくほうがよいと考えています。

とくに1つ目は率直に申し上げておきたい点です。工事単価だけを比べれば、相見積もりに勝てないことはあります。自社一括型の利点は単価の安さではありません。判断から着工までの時間が短いこと、履歴が残ることにあります。この違いを踏まえたうえで、ご判断ください。

よくあるご質問

まとめ：判断のための整理

当社は名古屋市を中心に、賃貸管理・賃貸リフォーム・民泊運営を行っています。現在お使いの管理委託契約書をお持ちいただければ、費用項目の整理をお手伝いできます。当社に切り替えていただく前提ではありません。「今の契約で何にいくら払っているか」を把握するだけでも、判断材料になります。

会社概要はこちらをご覧ください。

なお、本記事は一般的な仕組みと考え方を説明するものです。個別物件の費用削減額や入居率を保証するものではありません。契約や法令の解釈については弁護士に、税務上の取扱いについては税理士にご確認ください。